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Home Articoli e commenti (civile) Negozi giuridici Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita


Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita

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ESECUZIONE SPECIFICA DELL’OBBLIGO DI CONCLUDERE UN CONTRATTO DI COMPRAVENDITA

(AVV. ROBERTO PASQUALI)

 

Il contratto preliminare è un particolare contratto con il quale le parti si obbligano vicendevolmente alla stipula di un futuro contratto, il c.d. contratto definitivo.

Lo stabilire se le parti abbiano inteso stipulare un contratto preliminare di compravendita, rimettendo così l'effetto traslativo ad una successiva manifestazione di consenso, ovvero un contratto definitivo, cioè un contratto con efficacia reale immediatamente traslativo della proprietà dell'immobile, si risolve in un accertamento di fatto riservato al giudice di merito che non è censurabile se è privo di vizi logici: in ogni caso non sono certamente decisive le espressioni usate nell’atto (come, ad esempio, «preliminare» nell'intestazione del contratto ovvero «vende» nel testo), e non rileva né la riserva di nomina del contraente, ai sensi dell'art. 1401 c.c., che può operare indifferentemente sia in un negozio definitivo che preparatorio, né l'aver posto come condizione, che è prevista dalla legge ed attiene all'efficacia del negozio, l'ottenimento di una autorizzazione alla vendita da parte del giudice tutelare, ai sensi dell'art. 320 c.c. (Cass. civ., sez. II, 14 agosto 2007, n. 17682).

L’art. 1351 Cod. Civ. afferma “il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”.

In merito alla forma del preliminare ha precisato però la Cassazione che nei contratti per i quali è richiesta la forma scritta ad substantiam la volontà comune delle parti deve rivestire tale forma soltanto nella parte riguardante gli elementi essenziali (consenso, res e pretium); ne consegue che, qualora sia previsto ad esempio un termine per la stipula del contratto definitivo, la modifica di detto elemento accidentale e la rinuncia della parte ad avvalersene non richiedono la forma scritta (Cass. civ., sez. II, 27 febbraio 2008, n. 5197).

A volte le trattative per giungere al contratto preliminare vengono riportate per iscritto dalle parti per avere una traccia di quanto è stato materia di negoziazione, sia pure in via meramente programmatica.

Un modo per costituire il percorso della negoziazione consiste nell’impiego della c.d. “minuta contrattuale” o “puntazione”.Ha affermato in merito la Cassazione che “il documento contenente la puntuazione ancorché completa e bilaterale dell'assetto degli interessi che le parti intendono adottare, è inidoneo a fornire la prova del perfezionamento del contratto, costituendo mera presunzione semplice, superabile mediante la prova contraria, fornita con ogni mezzo, non esclusa la prova testimoniale, ammissibile anche quando l'accertamento dell'attuale vincolatività dell'accordo riguardi un contratto preliminare di compravendita immobiliare (Cass. civ., sez. II, 2 dicembre 2008, n. 28618).

Pertanto la “puntazione” non rileva agli effetti della conclusione del contratto; nonostante ciò essa può essere presa in considerazione, una volta che il contratto stesso sia stato concluso, per interpretare questo nel caso in cui alcune clausole non abbiano un significato univoco.

Vale la pena segnalare che la Corte di Cassazione (con sentenza del 2.04.2009 n. 8038) ha dichiarato nullo il contratto in forza del quale le parti si obbligano a stipulare un contratto preliminare, poiché ritenuto non meritevole di tutela  “obbligarsi … ad obbligarsi”.

La sentenza citata pone in pratica fine ad una prassi frequente in materia di compravendita immobiliare, adottata soprattutto dalle agenzie immobiliari, consistente nel far sottoscrivere al promittente acquirente una proposta irrevocabile d’acquisto che lo impegna a firmare, in un tempo successivo, il contratto preliminare di compravendita.
Secondo la Corte, infatti, il c.d. “preliminare del preliminare” non deve essere considerato  come un’obbligazione vera e propria quanto piuttosto una fase delle trattative, in forma di “note” o  “appunti”, destinata a fissare, ma senza alcun effetto vincolante, il contenuto del successivo preliminare.

Niente da fare insomma, se la proposta irrevocabile è strutturata in tal modo,  per il venditore e l'agenzia immobiliare: il primo non otterrà la somma indicata dalla proposta irrevocabile d'acquisto come futura caparra, il secondo dovrà rinunciare alla provvigione e al rimborso delle spese.

In buona sostanza se le parti vorranno ricorrere ad una proposta irrevocabile di acquisto dovranno evitare di inserire nella proposta l’obbligo di stipulare un preliminare ma usare formule tali che consentano di trasformare la proposta, accettata dalla controparte, e comunicata al proponente, in un vero e proprio contratto preliminare.

Nel caso in cui al contratto preliminare, sia seguita la stipula del definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che le parti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva (così Cass. civ., sez. II, 11 luglio 2007, n. 15585 e Cass. civ., sez. II, 10 gennaio 2007, n. 233).

Dunque, in questo caso, il rogito configura un nuovo accordo intervenuto tra le parti e si presume sia l'unica regolamentazione del rapporto da esse voluta. La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova, che deve risultare da atto scritto ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili, di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo.

Il contratto preliminare genera obblighi giuridici solo tra le parti e perciò, nonostante la firma dell’impegno a contrarre, il venditore potrebbe vendere lo stesso l’immobile a terzi oppure costituire su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto), oppure potrebbe subire azioni esecutive sull’immobile da parte di terzi come pignoramenti, sequestri, o ipoteche giudiziali: in questi casi gli atti stipulati dal venditore sarebbero pienamente validi così come sarebbero perfettamente efficaci gli atti esecutivi da questi subiti.

Per evitare tutte queste conseguenze negative l'art. 2645 Cod. Civ. autorizza la trascrizione di contratti preliminari aventi ad oggetto beni immobili, anche da costruire.

La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell'atto: la trascrizione dovrà essere eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato il contratto preliminare entro 30 giorni dalla stipula dello stesso.

Gli effetti decorrono dal giorno della trascrizione e non dalla data di stipula del preliminare.

Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale (Art. 2645 comma 3, Cod. civ.).

Se una delle parti non adempie gli obblighi derivanti dal preliminare si verificheranno le seguenti conseguenze:

1) la parte non inadempiente può rivolgersi al giudice e ottenere una sentenza sostitutiva del rogito definitivo (c.d. esecuzione in forma specifica);

2) oppure la parte non inadempiente può agire in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto preliminare e risarcimento del danno subìto;

3) se nel contratto preliminare è prevista una caparra confirmatoria, la parte non inadempiente può richiedere il recesso dal contratto e avvalersi della caparra, trattenendo quella ricevuta (se inadempiente è il promissario acquirente) ovvero esigendone il doppio ( se inadempiente è il promittente venditore); se ci si avvale però della caparra confirmatoria non sarà possibile agire in giudizio per ottenere il risarcimento del maggior danno.

Per quanto riguarda in particolare l’esecuzione in forma specifica, l'art. 2932 Cod. Civ. consente, in caso di inadempienza degli obblighi assunti dal contraente con il contratto preliminare, come detto, di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso:Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”.

E’ facile comprendere che più dettagliato sarà il contratto preliminare maggiore sarà la tutela delle parti perché il giudice, con la sentenza, regolerà gli interessi delle parti in base alle clausole inserite nel preliminare medesimo, oltre naturalmente le garanzie di legge.

L'offerta di cui all'art. 2932, comma 2, c.c., non deve avvenire necessariamente nelle forme e nei modi previsti dagli articoli 1208, 1209 e 1214 Cod. Civ., ma può essere costituita anche da una seria manifestazione di volontà di adempiere alla propria obbligazione la quale ricorre, ancorché in via implicita, nell'invito rivolto alla controparte di comparire dinanzi al notaio per la stipula del definitivo.

Questo però solo quando le abbiano previsto il pagamento del prezzo, o del residuo prezzo, contestualmente alla stipula del contratto definitivo; se, invece, il pagamento del prezzo o di una parte di esso deve precedere la stipulazione del contratto definitivo, la parte è obbligata, alla scadenza del previsto termine, anche se non coincidente con quella prevista per la stipulazione del contratto definitivo, al pagamento, da eseguirsi nel domicilio del creditore o da offrirsi formalmente nei modi previsti dalla legge, non sussistendo in tale ipotesi nessuna ragione che giustifichi la sufficienza dell'offerta informale; in caso contrario, colui che è tenuto al pagamento è da considerarsi inadempiente e non può ottenere il trasferimento del diritto, ove la controparte sollevi l'eccezione di cui all'art. 1460 c.c. ( così Cass. civ., sez. II, 13 dicembre 2007, n. 26226 e Trib. civ., sez. dist. di Legnago, 16 gennaio 2007; Cass. 28.07.2010, n° 17688).

Però c’è da tenere presente che la sentenza che dispone l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre, ex art. 2932 c.c., produce i propri effetti solo dal momento del passaggio in giudicato; ne consegue che, quando detta sentenza abbia subordinato l'effetto traslativo della proprietà al pagamento del residuo prezzo, l'obbligo di pagamento in capo al promissario acquirente non diventa attuale prima dell'irretrattabilità della pronuncia giudiziale, essendo tale pagamento la prestazione corrispettiva destinata ad attuare il sinallagma contrattuale (così Cass. civ., sez. II, 6 aprile 2009, n. 8250).

Dunque non è riconoscibile l’esecutività provvisoria, ex art. 282 cod. proc. civ., del capo decisorio relativo al trasferimento di immobile contenuto nella sentenza di primo grado resa ai sensi dell’art. 2932 Cod. Civ., né è ravvisabile l’esecutività provvisoria della condanna implicita al rilascio dell’immobile, in danno del promittente venditore, scaturente dalla suddetta sentenza nella parte in cui dispone il trasferimento dell’immobile producendosi l’effetto traslativo della proprietà del bene solo dal momento del passaggio in giudicato di detta sentenza con la contemporanea acquisizione al patrimonio del soggetto destinatario della pronuncia (in tal senso Cass. Sez. Unite, 22.02.2010 n° 4059).

Quindi solo con il passaggio in giudicato della sentenza e con l’irrettrattabilità della pronuncia giudiziale l'obbligo di pagamento del promissario acquirente diventa attuale, essendo tale pagamento la prestazione corrispettiva destinata ad attuare il sinallagma contrattuale.

Secondo Cass. n° 4059/10 solo i capi condannatori della dentenza emessa ex art. 2932 Cod. Civ. che non si collocano in un rapporto di stretta sinallagmaticità con i capi costituivi relativi alla modificazione giuridica sostanziale, come ad es. la condanna al pagamento delle spese processuali, possono ritenersi anticipabili e quindi provvisoroamente esecutivi.

Il promissario acquirente può inoltre esperire, contestualmente all'azione di cui all'art. 2932 c.c., anche l'azione di accertamento della esistenza dei vizi chiedendo la eliminazione degli stessi in forma specifica ovvero per equivalente (con domanda di riduzione del prezzo per importo pari alla loro spesa).

Pertanto, la presenza di irregolarità edilizie dell'immobile non conosciute dal promissario acquirente integra vizi che legittimano la domanda intesa alla loro eliminazione ovvero alla riduzione del prezzo ragguagliabile alla spesa sostenuta per la sanatoria (Cass. civ., sez. II, 15 febbraio 2007, n. 3383).

In altre parole, nel caso che la cosa sia affetta da vizi, il promissario acquirente che non voglia domandare la risoluzione, del contratto, può agire contro il promittente per l'adempimento, chiedendo, anche disgiuntamente dall'azione prevista dall'art. 2932 c.c., l'eliminazione dei vizi, oppure, in alternativa, la riduzione del prezzo; tali due azioni, infatti, mirando entrambe ad assicurare, in modo alternativo tra loro, il mantenimento dell'equilibrio del rapporto economico di scambio previsto dai contraenti, costituiscono mezzi di tutela di carattere generale che, in quanto tali, devono ritenersi utilizzabili anche per il contratto preliminare, non rinvenendosi nel sistema positivo, né, in particolare, nel disposto dell'art. 2932 c.c., ragioni che impediscano di estendere anche a tale tipo di contratto la tutela stabilita a favore della parte adempiente dai principi generali in tema di contratti a prestazioni corrispettive (Cass. civ., sez. II, 15 dicembre 2006, n. 26943).

Il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche, ma, in realtà, da esse gravato, ha la facoltà, non l'obbligo, ai sensi dell'art. 1482, primo comma, cod. civ., applicabile al contratto preliminare, di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore; ma se ha chiesto la risoluzione del preliminare, per effetto dell'art. 1453, secondo comma, cod. civ., il promittente venditore non può attivarsi per ottenere la cancellazione della garanzia. Inoltre, il promissario acquirente può sospendere il pagamento delle rate di prezzo pattuite, ai sensi dell'art. 1482 cod. civ., primo comma, cod. civ. (Cass. civ., sez. II, 2 settembre 2009, n. 19097).

Chiaramente in caso di contratto preliminare di vendita di un appartamento con consegna dello stesso prima della stipula dell'atto definitivo e correlativo inizio del pagamento rateale del prezzo da parte del promissario acquirente, la presenza di vizi nella cosa consegnata abilita quest’ultimo, senza che sia necessario il rispetto del termine di decadenza ex art. 1495 Cod. Civ. per la denuncia dei vizi della cosa venduta, ad opporre l'eccezione di inadempimento al promittente venditore, che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo, nonché a chiedere, in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore ovvero la condanna di quest'ultimo ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa (così Cass. civ., sez. II, 31 luglio 2006, n. 17304). In ordine all’azione ex art. 2932 Cod. Civ., poi, ha affermato la Cassazione che costituisce domanda nuova quella del creditore che, dopo aver invocato l'esecuzione coattiva di un contratto preliminare rimasto inadempiuto, ponendo a base dell'atto introduttivo la richiesta di pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., sostituisce nell'atto di riassunzione a seguito di interruzione o nelle conclusioni del giudizio di primo grado, ovvero nell'atto di appello, la predetta domanda con una successiva, con la quale chieda una sentenza che accerti l'avvenuto effetto traslativo, qualificando il rapporto pattizio non più come preliminare, ma come vendita per scrittura privata.

Si tratta, infatti, di domande diverse sotto il profilo del petitum e della causa petendi atteso che nella prima ipotesi l'attore adduce un contratto preliminare con effetti meramente obbligatori, avente ad oggetto l'obbligo delle parti contraenti di addivenire ad un contratto definitivo di vendita per atto pubblico o per scrittura privata autenticata dell'immobile; nella seconda un contratto con efficacia reale, immediatamente traslativo della proprietà dell'immobile per effetto del consenso legittimamente manifestato (Cass. civ., sez. I, 25 gennaio 2008, n. 1740).

Non può pronunciarsi naturalmente sentenza sostitutiva dell'obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita di immobile, ex art. 2932 c.c., qualora sia giudizialmente accertata la difformità tra le risultanze catastali e l'effettiva consistenza dei beni immobili al momento del trasferimento, in mancanza di concessione edilizia o di successiva regolarizzazione di esse ex art. 40 della legge n. 47 del 1985, e qualora il promittente venditore non abbia provveduto, con dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà prevista dalla legge, che in materia non ammette equipollente, ad attestare che le relative opere fossero state eseguite prima del 1º settembre 1967.

Nel caso in cui, invece, l'immobile, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati né revocati, abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione (ad es. per la presenza di un aumento, non consistente, della volumetria fuori terra realizzata, non risolventesi in un organismo integralmente diverso o autonomamente utilizzabile), non sussiste alcuna preclusione all'emanazione della sentenza costitutiva, perché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo e sarebbe pertanto, illegittimo il rifiuto del promittente acquirente di dare corso alla stipulazione del definitivo, sollecitata dal promittente acquirente (così Cass. civ., sez. II, 27 aprile 2006, n. 9647 e Cass. civ., sez. II, 18 settembre 2009, n. 20258).

La prescrizione per stipulare un atto notarile a seguito di un contratto preliminare è decennale, e decorre non dalla conclusione del contratto preliminare, ma dalla data di scadenza del termine fissato per la stipula del contratto definitivo stesso (Cass. civ., sez. II, 15 settembre 2009, n. 19871).

Ha inoltre stabilito la Suprema Corte che in tema di contratto preliminare, qualora una parte, a fronte del rifiuto dell'altra di stipulare, agisca in giudizio ai sensi dell'art. 2932 Cod. Civ., è irrilevante la circostanza che i contraenti non abbiano pattuito un termine per la stipulazione del contratto definitivo, atteso che nella domanda proposta in giudizio è implicita anche la richiesta al giudice di fissare il termine predetto (Cass. civ., sez. II, 16 ottobre 2006, n. 22112).

Ha stabilito recentemente la Cassazione che, in tema di danno, il risarcimento dovuto al promissario acquirente per la mancata stipulazione del contratto definitivo consiste nella differenza tra il valore commerciale del bene al momento della proposizione della domanda di risoluzione del contratto ed il prezzo pattuito (così Cass. 28.07.2010, n° 17688).

Nel caso in cui il contratto preliminare di vendita sia stipulato da uno solo dei coniugi in comunione dei beni, l'altro coniuge non può vantare alcun diritto e non è neppure legittimato a proporre la domanda di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c.; ciò in quanto la comunione legale fra i coniugi, di cui all'art. 177 c.c., riguarda gli acquisti, cioè gli atti implicanti l'effettivo trasferimento della proprietà della res o la costituzione di diritti reali sulla medesima, non quindi i diritti di credito sorti dal contratto concluso da uno dei coniugi, i quali, per la loro stessa natura relativa e personale, pur se strumentali all'acquisizione di una res non sono suscettibili di cadere in comunione (Cass. civ., sez. II, 24 gennaio 2008, n. 1548).

L’art. 2775 bis. Cod. Civ. afferma che nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare, trascritto ai sensi dell'articolo 2645 bis, i crediti del promissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa, ovvero al momento della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento, ovvero al momento della trascrizione del pignoramento o al momento dell'intervento nella esecuzione promossa da terzi. Il privilegio non è opponibile ai creditori garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati al promissario acquirente per l'acquisto del bene immobile nonché ai creditori garantiti da ipoteca ai sensi dell'articolo 2825 bis.

Per concludere bisogna segnalare che il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 prevede, nel caso di stipula di un preliminare avente per oggetto un immobile da costruire: a) l’obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare all’acquirente, prima o all’atto della stipula del contratto preliminare, una fideiussione, rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazione o da un intermediario finanziario a ciò abilitato, a garanzia di tutte le somme incassate dal costruttore stesso sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento; b) l’obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare al momento del contratto definitivo di compravendita una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia dell'obbligo a carico dello stesso di risarcire gli eventuali danni materiali e diretti dell'immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi manifestatisi successivamente alla stipula del predetto atto di trasferimento della proprietà; c) l'obbligo di stipulare il contratto preliminare con contenuto fissato dal legislatore.

In relazione a tale ultimo obbligo l’art. 6. del menzionato d.lvo n° 122/05 prevede che il contratto preliminare ed ogni altro contratto diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del decreto stesso debba contenere: a) le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n. 1), e 2826 del codice civile; b) la descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto; c) gli estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l'ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l'elencazione dei vincoli previsti; d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti; e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;f) l'indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell'avvenuto pagamento; g) gli estremi della fideiussione di cui all'articolo 2; h) l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita; i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;
l) l'eventuale indicazione dell'esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi.

Agli stessi contratti devono essere allegati: a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;b) gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.

Tali obblighi trovano applicazione solo se ricorrono i seguenti presupposti: a) se a vendere sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa e che a promettere di acquistare sia una persona fisica; b) se si tratta di immobili da costruire, ossia di immobili per i quali “sia già stato richiesto il permesso di costruire”, ma che “siano ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità“.

Ha chiarito recentemente la Cassazione che i preliminari di immobili esistenti solo "sulla carta", ossia per i quali sussista un progetto, ma non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente, si collocano fuori dall'ambito applicativo del d. lgs. n. 122/05 (Cass. sez. III. 10.03.2011, n°5749).

 

Fuori di questo caso, se il costruttore omette di rilasciare la fideiussione, la legge prevede espressamente la nullità del contratto preliminare che può essere fatta valere solo all’acquirente.

La garanzia fideiussoria opera nel caso in cui il costruttore/ promittente venditore incorra in una situazione di crisi ovvero nei casi in cui il costruttore sia o sia stato sottoposto a esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.

Sono conseguentemente esclusi dalla disciplina di tutela: i preliminari che riguardano edifici per i quali il progetto edificatorio sia stato solo predisposto dal costruttore/venditore ma non ancora presentato ai competenti Uffici del Comune e i preliminari che riguardano edifici per i quali sia già stato richiesto il rilascio dell’agibilità in quanto già completati.

 

 

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