LA CONVOCAZIONE DELL’ASSEMBLEA
CONDOMINIALE
(ROBERTO PASQUALI)
E’ noto che la mancata comunicazione, agli aventi diritto, dell'avviso di convocazione dell'assemblea dei condomini prescritto dall'art. 1136, sesto comma, c.c., comporta la nullità assoluta ed insanabile della deliberazione, opponibile anche dai condomini che hanno ricevuto la comunicazione e che hanno partecipato all'assemblea ( Cass. civ., sez. II, 27 giugno 1992, n. 8074).
Si è addirittura specificato che nel caso in cui l'avviso di convocazione dell'adunanza condominiale non sia stato comunicato anche ad uno solo dei condomini, ancorché detto condomino sia titolare di una quota millesimale ininfluente ai fini del raggiungimento della maggioranza prescritta dalla legge, la deliberazione adottata è affetta da nullità assoluta, che può essere fatta valere da qualsiasi condomino anche presente in assemblea (tra tutte Cass. civ., sez. II, 12 febbraio 1993, n. 1780 e ).
E perfino il condomino che ha promosso una causa contro il condominio ha diritto ad essere avvisato dell’assemblea fissata per deliberare sulla opportunità di resistere o meno in giudizio (Cass. 12.02.1993 n° 1780). Stando così le cose, ed attesa l’importanza che riveste la convocazione ai fini di una valida deliberazione condominiale, si dovrà prestare la massima attenzione a come la stessa venga inviata: il modo migliore per procedere ad una convocazione assembleare è naturalmente la raccomandata con ricevuta di ritorno, visto che la data e il timbro postale potranno comprovare con certezza il momento in cui ogni condomino ha ricevuto l’avviso stesso.
L'onere di provare che tutti i condomini sono stati tempestivamente avvisati incombe sul condominio convenuto nell’azione di nullità, e per esso all’amministratore; il giudice, ove risulti che anche uno solo dei condomini non sia stato convocato nei modi e nei termini prescritti dalla legge, non potrà far altro che dichiarare la nullità radicale (e non l'annullabilità) della deliberazione (Così Cass. civ., sez. II, 12 giugno 1997, n. 5267 ).
Inoltre si è stabilito che l’amministratore di condominio, al fine di assicurare una regolare convocazione dell'assemblea, non solo deve esattamente individuare i condomini da convocare ed i recapiti presso cui inviare l’avviso, ma è tenuto anche a svolgere le indagini suggerite dall'ordinaria diligenza per rintracciare i condomini non più presenti al precedente recapito onde poter comunicare a tutti l'avviso medesimo (Cass. civ., sez. II, 28 novembre 2000, n. 15283).
E’ inoltre affetta da nullità la deliberazione assembleare che sia stata adottata dopo lo scioglimento dell'assemblea stessa e l'allontanamento di alcuni condomini, a seguito di riapertura del verbale non preceduta da una nuova rituale convocazione a norma dell'art. 66 att. c.c., risultando violate sia le disposizioni sulla convocazione dell'assemblea sia il principio della collegialità della deliberazione (Cass. civ., sez. II, 5 giugno 1991, n. 6366).
Nel caso infine in cui l'avviso di convocazione dell'adunanza condominiale non sia stato comunicato anche ad uno solo dei condomini, la deliberazione adottata è affetta da nullità assoluta, che può essere fatta valere da qualsiasi condomino anche presente in assemblea (Cass. civ., sez. II, 12 febbraio 1993, n. 1780).
L’art. 66 Disp. att. Cod. civ., al 1° e al 2° comma, afferma: “l'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino”.
Forma della convocazione
In tema di condominio degli edifici, non è previsto alcun obbligo di forma per l'avviso di convocazione dell'assemblea, sicché la comunicazione può essere fatta in qualsiasi forma.Però il regolamento condominiale può prescrivere particolari modalità di notifica di detto avviso (ad es. tramite racc. A.R.).
In mancanza di diversa indicazione del regolamento condominiale la Suprema Corte ha dunque precisato che la comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea dei condomini può essere data con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo e può essere provata anche da univoci elementi dai quali risulti che il condomino ha, in concreto, ricevuto la notizia.
In un caso concreto si è ritenuta ad esempio sufficiente la prova desumibile da un foglio nel quale risultava apposta la firma dei condomini per (Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 1995, n. 1033). La Cassazione ha poi ritenuto valida la prassi, precedentemente non contestata, in base alla quale l’avviso sia dato oralmente ovvero, qualora destinato ad un condomino non abitante nell'edificio condominiale, sia consegnato ad altro condomino, congiunto del primo. (Cass. civ., sez. II, 1 aprile 2008, n. 8449).
È stata parimenti ritenuta legittima la prassi invalsa in un condominio di diramare gli avvisi di convocazione delle assemblee a mezzo del telefono (Trib. civ. Milano, sez. VIII, 25 gennaio 1993, n. 956 ).
Dubbi sorgono in ordine alla possibilità di procedere alla convocazione con la semplice affissione dell’avviso in portineria, visto che la dottrina afferma che l’invito debba essere quantomeno personale.
Qualora sia prevedibile che l'esame di argomenti particolarmente impegnativi posti all'ordine del giorno dell'assemblea condominiale non possa esaurirsi in una sola riunione, l'amministratore, ove non sia diversamente previsto dal regolamento condominiale, ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi e così provvedere alla convocazione delle relative assemblee successive con un unico avviso senza la necessità di ulteriori convocazioni formali che potrebbero provocare ritardi e disguidi (Cass. civ., sez. II, 5 agosto 1988, n. 4846).
Dunque in definitiva, non essendo previsto – come detto - alcun obbligo di forma, deve ritenersi anche legittima la prassi, precedentemente non contestata, in base alla quale l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, destinato ad un condomino non abitante nell'edificio condominiale, venga consegnato ad altro condomino, congiunto del primo. (In vari casi la S.C., in applicazione del riportato principio, ha ritenuto regolare l'avvenuta consegna dell'avviso di convocazione al congiunto, essendo l'atto, così recapitato, pervenuto nella sfera di normale e abituale conoscibilità del destinatario e, pertanto, oggettivamente da quest'ultimo conoscibile con l'uso della normale diligenza, sua e del consegnatario designato, conformemente alla clausola generale di buona fede). (Cass. civ., sez. II, 1 aprile 2008, n. 8449).
Contenuto
L’avviso deve contenere:
a) la data e l’ora della 1^ e della 2^ convocazione.
b) il luogo in cui si terrà l’assemblea.
c) l’ordine del giorno.
d) la firma di colui che ha provveduto alla convocazione.
Se sull’avviso manca la data, l’ora ed il luogo in cui si deve tenere la riunione l’assemblea sarà affetta da nullità assoluta. La conseguenza è dunque la stessa ricollegata al mancato avviso a tutti i condomini.
Se invece l’irregolarità riguarda l’ordine del giorno, ad esempio perché è incompleto, la conseguenza sarà quella della annullabilità, con azione da esercitarsi entro 30 giorni dall’assemblea per i dissenzienti presenti, ed entro 30 giorni dalla notifica del verbale di assemblea, per gli assenti.
Al riguardo si è ritenuto che seppure l’avviso di convocazione deve indicare distintamente gli argomenti sui quali i condomini sono chiamati a discutere e deliberare, ciò nonostante esso non deve necessariamente essere dettagliato al punto di rendere edotti i condomini di ogni aspetto degli argomenti da trattare (Trib. civ. Trani, 29 novembre 1984, n. 962 ).
E comunque l'irregolarità attinente al procedimento di convocazione dell'assemblea (ad es. mancato inserimento di un argomento nell'ordine del giorno comunicato) non può essere fatta valere da quel condomino che, senza eccepire alcunché, abbia accettato la discussione sul merito delle questioni trattate (Trib. civ. Udine, 10 febbraio 2003, n. 136 ).
In ogni caso “l'accertamento della sussistenza della completezza o meno dell'ordine del giorno di un'assemblea condominiale è demandato all'apprezzamento del giudice del merito insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato ( Cass. civ., sez. II, 13 ottobre 1999, n. 11526, Cass. 19 febbraio 1997, n. 1511 e Cass. 4 settembre 1970, n. 1188).
Quanto alla firma che deve recare in calce l’avviso, si è stabilito che è giuridicamente inesistente l'avviso di convocazione di un'assemblea condominiale, il quale non porti in calce nessuna indicazione sulla persona o sulle persone che procedono alla convocazione medesima né alcun riferimento al condominio per il quale l'avviso è stato inviato, in quanto, essendo impossibile l'identificazione dei soggetti che hanno assunto l'iniziativa, non è consentito l'accertamento del loro diritto a svolgere detta attività (Trib. civ. Milano, sez. VIII, 11 settembre 1989).
E’ comunque pacifico che debba essere l’amministratore a convocare i condomini in assemblea, oppure due o più condomini che rappresentano un sesto del valore dell’edificio. In quest’ultimo caso se l’amministratore non provvede entro 10 giorni ad inoltrare gli avvisi, possono provvedere direttamente i condomini richiedenti.
L'amministratore, seppur dimissionario, conserva i suoi poteri fino a quando non venga sostituito: egli mantiene pertanto, fino a tale momento, il potere-dovere di convocare le assemblee (Trib. civ. Milano, sez. VIII, 18 maggio 1992, n. 5537). Inoltre l'istituto della prorogatio imperii, che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministratore, è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell'amministratore e, pertanto, non solo nei casi di scadenza del termine di cui all'art. 1129, comma 2, c.c., o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina. Ne consegue che l'assemblea può validamente essere convocata dall'amministratore la cui nomina sia stata dichiarata illegittima non ostando a tale conclusione il dettato di cui all'art. 66, comma 2, delle disposizioni di attuazione del codice civile, in quanto il potere di convocare l'assemblea, da tale norma attribuito a ciascun condomino, presuppone la mancanza dell'amministratore, che è ipotesi diversa da quella che si verifica nei casi di cessazione, per qualsivoglia causa, del mandato dell'amministratore o di illegittimità della sua nomina (Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2007, n. 1405).
Ancora, l'istituto della prorogatio imperii consente che in presenza di fabbricato formato da due scale, ciascuna, con un proprio condominio, l'assemblea per la costituzione di un unico condominio dell'intero fabbricato, nelle more della nomina del relativo amministratore, si possa considerare correttamente convocata dagli amministratori dei due preesistenti condominii, nonostante l'illegittimità della relativa nomina discenda direttamente ed automaticamente dall'illegittima costituzione dell'assemblea che li ha nominati, per illegittimità della costituzione di separati condomini per le due scale di un medesimo fabbricato; né osta al riguardo il dettato di cui all'art. 68, secondo comma, c.c., in quanto il potere di convocare l'assemblea da tale norma attribuito a ciascun condomino presuppone la mancanza dell'amministratore, che è ipotesi diversa da quella che si verifica nei casi di cessazione per qualsivoglia causa del mandato dell'amministratore o di illegittimità della sua nomina (Cass. civ., sez. II, 27 marzo 2003, n. 4531).
Termini per la convocazione
L’art. 66 disp. att. Cod.Civ. dispone al 3° comma che “l'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza”. L’art. 72 delle medesime disposizioni di attuazione dispone che “i regolamenti di condominio non possono derogare a quanto disposto dal suddetto articolo”.
Dunque il termine di cui sopra non potrà essere diminuito in alcun modo, mentre invece sarà possibile per i regolamenti condominiali prevedere un termine maggiore.
Quanto al computo del termine si è ritenuto che esso vada calcolato a ritroso rispetto al giorno fissato per la convocazione, con esclusione di detto giorno.
Dunque il termine di cinque giorni non dovrà essere considerato “libero” (Trib. civ. Bologna, 5 gennaio 1998, n. 4).
Il termine di convocazione della assemblea dei condomini, stabilito nel regolamento condominiale in un periodo maggiore di quello dei cinque giorni prescritti dall'art. 66 att. c.c., è inderogabile e comporta la nullità dell'assemblea che abbia deliberato in assenza di condomini avvisati tardivamente.
Tale termine deve essere computato escludendo il dies a quo e non anche il dies ad quem e deve essere rispettato per la prima convocazione (Trib. civ. Napoli, 13 maggio 1991, n. 6888).La convocazione tardiva del condomino all'assemblea condominiale, in violazione del termine indicato dall'art. 66, 3° comma, att. c.c. costituisce motivo di annullamento delle delibere assunte dall'assemblea.
Tuttavia la presenza all'assemblea del condomino convocato tardivamente sana il vizio di convocazione (Cass. civ., sez. II, 21 settembre 1977, n. 4035; Cass. 09.07.1980, n. 4377; Trib. civ. Roma, sez. V, 4 marzo 2005, n. 80471).
Può sembrare strano che il mancato rispetto del termine di cinque giorni per trasmettere la convocazione non produca nullità ma solo annullabilità, ma ciò è dovuto al fatto che il condomino che ha ricevuto l’avviso tardivamente può anche rinunciare a far valere l’illegittimità, partecipando all’assemblea che così sarà validamente costituita.
Il termine di cinque giorni decorre non dalla data di spedizione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, ma dalla data di ricezione. Per calcolare il termine di cui all'art. 66 delle disp. att. c.c. è necessario quindi sottrarre il dies a quo, che è solo quello della convocazione e non quello del ricevimento dell'avviso (Trib. civ. Napoli, sez. VI, 13 maggio 1991, n. 6888).
Giusta la generale presunzione di conoscenza degli atti recettizi fissata dall'art. 1335 c.c., deve ritenersi osservata la prescrizione contenuta nel 3° comma dell'art. 66 att. c.c., qualora nel termine di almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza assembleare il destinatario assente sia stato informato, mediante avviso di giacenza, della disponibilità della raccomandata presso l'ufficio postale, ancorché non abbia provveduto al tempestivo ritiro della stessa (Trib. civ. Bologna, 26 maggio 1998, n. 1325).
La presunzione di conoscenza ex art. 1335 c.c. degli atti recettizi in forma scritta giunti all'indirizzo del destinatario, opera per il solo fatto oggettivo dell'arrivo dell'atto nel luogo indicato dalla norma. L'onere di provare l'avvenuto recapito all'indirizzo del destinatario, è a carico del mittente, salva la prova da parte del destinatario medesimo dell'impossibilità di acquisire in concreto l'anzidetta conoscenza per un evento estraneo alla sua volontà. (Cass. civ., sez. II, 29 aprile 1999, n. 4352).
Il termine di almeno cinque giorni prima della data fissata per l'assemblea dei condomini, stabilito dall'art. 66, att. c.c., si riferisce alla data indicata per la prima convocazione, a nulla rilevando che l'amministratore del condominio de quo fissi per questa un'ora insolita, implicitamente invitando i condomini a disertarla. La regolarità, in relazione ai termini che per legge vanno osservati, della prima convocazione costituisce infatti condizione della regolarità della seconda convocazione (Corte app. civ. Genova, 26 aprile 1996, n. 380).
A chi deve essere inviato l’avviso
L’avviso deve essere inviato innanzituttoa al proprietario dell’appartamento.
Colui che ha trasferito ad altri il suo diritto di proprietà non ha più titolo per intervenire all’assemblea dovendo ormai considerarsi alla stregua di un terzo, estraneo al rapporto condominiale (Cass. 25 luglio 1964 n. 2035), mentre avrà diritto ad essere convocato chi ha dato comunicazione all’amministratore dell’acquisto giustificandolo con l’esibizione di un preliminare ovvero con la semplice dichiarazione del venditore; naturalmente ove tale comunicazione sia stata omessa l’invio andrà inviato a chi risulta ancora essere partecipante al condominio.
In caso di successione nella proprietà di un'unità condominiale, resta onere dell'avente causa dell'unità stessa assumere le iniziative per far conoscere (notificando o, almeno, comunicando) all'amministratore di essere il nuovo proprietario, non avendo questi l'obbligo di verificare i registri immobiliari. Conseguentemente, deve ritenersi assolto l'obbligo di comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea, laddove l'avviso stesso sia stato dall'amministratore indirizzato all'ultimo domicilio del condomino defunto, a nome di lui, poco importando se poi la persona che ha ritirato la convocazione presso il domicilio del de cuius non l'abbia fatta pervenire all'abitazione degli eredi (Cass. 29 luglio 1978 n. 3798; Trib. civ. Nocera Inferiore, 7 maggio 2003, n. 449).
In caso di locazione, l'art. 10, L. n. 392/1978 non ha comportato modificazioni al disposto dell'art. 66 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, che disciplina la comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea dei condomini, con la conseguenza che tale avviso deve essere comunicato al proprietario e non anche al conduttore dell'appartamento, restando solo lo stesso proprietario tenuto ad informare il conduttore dell'avviso di convocazione ricevuto dall'amministratore, senza che le conseguenze della mancata convocazione del conduttore possano farsi ricadere sul condominio, che rimane estraneo al rapporto di locazione (Corte app. civ. Genova, sez. II, 4 maggio 1996, n. 419).
In caso di usufrutto, ha stabilito la Suprema Corte che il nudo proprietario deve essere chiamato a partecipare alle assemblee condominiali indette per deliberare sulle innovazioni o sulle opere di manutenzione straordinaria; se invece si tratta di affari di ordinaria amministrazione deve esserne dato avviso all'usufruttuario il quale non può dare il suo voto nelle materie riservate al nudo proprietario (Cass. civ., sez. II, 5 novembre 1990, n. 10611).
In caso di appartamento di proprietà pro indiviso di più persone, è principio generale quello per cui la convocazione dell'assemblea di un condominio, a pena di invalidità della medesima (art. 1136 c.c.), deve esser comunicata a tutti i comproprietari pro indiviso. (Cass. civ., sez. II, 9 gennaio 1998, n. 138) Si tenga però presente che affinché uno dei comproprietari pro indiviso di un piano o di una porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all'assemblea del condominio, nonché validamente rappresentato nella medesima, con riguardo ad affari di ordinaria amministrazione, dall'altro comproprietario della stessa unità immobiliare, non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato, anche per presunzioni, che il primo dei predetti comproprietari abbia ricevuto effettiva notizia della convocazione dell'assemblea, ed abbia conferito, sia pure verbalmente, il potere di rappresentanza (Cass. civ., sez. II, 27 luglio 1999, n. 8116 e Cass. civ., sez. II, 11 novembre 1992, n. 12119).
Inoltre la validità della convocazione per la riunione dell'assemblea condominiale di uno dei comproprietari pro indiviso di piano o di porzioni di piano di un condominio può evincersi anche dall'avviso dato all'altro comproprietario, qualora ricorrano circostanze presuntive tali da far ritenere che il secondo comproprietario abbia reso edotto il primo della convocazione stessa. (In un caso la S.C. , trattandosi di coniugi comproprietari di un appartamento, conviventi in pieno accordo e senza contrasto di interessi tra loro, è stato ritenuto presumibile che l'invito notificato ad uno di essi per l'assemblea condominiale fosse stato portato a conoscenza anche dell'altro)(Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 1996, n. 1206).
